1. 相続登記の義務化とは
相続登記とは、不動産（土地・建物）の所有者が亡くなったとき、その名義を相続人へ変更する手続きです。これまでは任意でしたが、2024年4月1日から法律上の義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に登記しなければなりません。
義務化は2024年4月以降の相続だけでなく、それ以前に発生した相続（何年も前に親が亡くなり、実家が親名義のままなど）も対象です。「うちは昔の相続だから関係ない」は誤解です。
2. なぜ義務化されたのか
登記がされないまま相続が繰り返されると、所有者が誰か分からない「所有者不明土地」が増え、公共事業や売却・管理に支障が出ます。これが全国で社会問題化したため、登記を義務づける法改正が行われました。
3. いつまでに？2つの期限
期限は、相続が「いつ発生したか」で変わります。
| 相続の発生時期 | 登記の期限 |
|---|---|
| 2024年3月以前（施行前の相続） | 2027年3月31日まで（経過措置） |
| 2024年4月以降の相続 | 取得を知った日から3年以内 |
特に注意したいのが、過去の相続の期限が2027年3月31日に集中する点です。全国で駆け込みが予想され、専門家の予約が取りにくくなる前に動くのが得策です。
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亡くなった時期・不動産の評価額などを選ぶだけで、登記の義務・期限・過料リスク・費用の目安がわかります。無料のシミュレーションです。
要否・費用シミュレーションへ※ 結果は目安です。正確な内容は無料相談で確認できます。4. 怠るとどうなる？過料のリスク
正当な理由なく期限内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。過料は罰金（前科）ではありませんが、行政上のペナルティです。あわせて、登記を放置すると次のような実害もあります。
- 不動産を売却・担保にできない（名義が故人のままだと取引不可）
- 相続人がさらに亡くなり、関係者が増えて協議が困難になる（数次相続）
- 権利関係が複雑化し、解決コストが膨らむ
登記を後回しにしている間に他の相続人が亡くなると、その子や孫まで相続人が広がり、全員の合意が必要になります。「今が一番シンプル」なうちに手をつけるのが鉄則です。
5. 遺産分割が決まらないときの「相続人申告登記」
「誰がその不動産を相続するか、まだ話し合いがつかない」という場合でも、相続人申告登記という簡易な手続きをしておけば、ひとまず義務を果たし過料を回避できます。遺産分割がまとまり次第、改めて3年以内に正式な相続登記を行います。
6. 相続登記にかかる費用の目安
費用は大きく「司法書士報酬」と「実費（登録免許税など）」に分かれます。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 司法書士報酬（1件） | 6.6〜10万円前後 |
| 登録免許税 | 固定資産評価額 × 0.4% |
| 戸籍・住民票などの取得実費 | 数千円〜 |
たとえば評価額1,500万円の不動産1件なら、登録免許税が約6万円、司法書士報酬が約8万円で、合計14万円前後が一つの目安です。
7. 手続きの流れと必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
- 相続人全員の戸籍・住民票
- 遺産分割協議書（または遺言書）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書 → 法務局へ申請
最も手間がかかるのが戸籍の収集です。本籍地を転々としている場合、複数の役所に請求する必要があり、平日に動けない方には大きな負担になります。
8. まず何から始めればいい？
最初の一歩は「対象の不動産と相続人を確認すること」です。登記簿（登記事項証明書）で名義を確認し、相続人を洗い出します。期限・費用の見通しを立てたうえで、戸籍収集や協議書作成を進めましょう。手間や期限が不安な場合は、戸籍収集の代行から登記まで任せられる専門家に相談すると確実です。
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父名義のままの実家を20年放置していたEさん。その間に相続人だった叔父・叔母が亡くなり、いとこまで相続人が広がっていました。全員と連絡を取り、遺産分割協議の合意を得るのに大変な手間がかかりました。「今が一番相続人が少ない」うちに登記しておけば避けられたケースです。
親の土地を売却しようとしたFさん。買い手が見つかったのに、名義が親のままでそのままでは売却できず、急いで相続登記から始めることに。戸籍収集に時間がかかり、契約のタイミングを逃しかけました。売却・担保設定の前提として登記が必要だと知らなかったケースです。
※ 上記は説明のための構成例です。
10. 自分でやる？専門家に頼む？の判断基準
相続人が自分ひとり、不動産も1件で評価額も明確——こうしたシンプルなケースは、法務局の窓口相談を使えば自分で登記することも可能です。一方、次のような場合は専門家に依頼したほうが確実で、結果的に手間も少なく済みます。
- 相続人が複数いる／遠方・疎遠な相続人がいる
- 古い相続で、すでに相続人が亡くなっている（数次相続）
- 不動産が複数、または別の市区町村にある
- 戸籍を集める時間がない、本籍を転々としている
- 2027年3月の期限が迫っていて急いでいる
「登記は自分でやりたいが、戸籍集めだけが大変」という場合、戸籍収集のサポート・代行だけを頼むことも可能です。負担の大きい部分だけ専門家に任せる使い方もできます。
11. よくあるご質問
Q. 何十年も前に亡くなった祖父名義の土地も対象ですか？
A. はい。施行日より前の相続もすべて対象で、2027年3月31日までに登記する必要があります。世代をまたいで放置されている不動産ほど相続人が多く複雑になりやすいため、早めの着手をおすすめします。
Q. 過料は必ず科されるのですか？
A. 「正当な理由なく」期限内に登記しない場合に10万円以下の過料の対象となり得ます。すぐ全員に科されるわけではありませんが、放置のリスクであることに変わりはありません。期限内、または相続人申告登記で義務を果たしておくのが安全です。
Q. 相続放棄をすれば登記は不要ですか？
A. 相続放棄をすれば、その不動産を相続しないため登記義務は生じません。ただし相続放棄は原則3ヶ月以内という別の期限があり、借金も含めてすべての相続を放棄する手続きです。借金が多い場合の選択肢として、登記とあわせて検討しましょう。
Q. 相続税の申告も必要ですか？
A. 相続登記と相続税は別の手続きです。相続税は基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に申告が必要で、期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。該当しそうな場合は税理士への相談が必要になります。
Q. オンラインだけで手続きは完了しますか？
A. 相談・必要書類のやり取りはオンラインで進められます。戸籍収集のサポートを受けながら、登記の申請は提携の司法書士が代理で行うため、来所せずに完了できるケースが多くあります。
Q. 遺言書があれば登記は簡単になりますか？
A. 有効な遺言書があり不動産の取得者が指定されていれば、遺産分割協議が不要になり手続きがスムーズになります。ただし自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要な場合があるなど、形式により扱いが異なります。
Q. 費用を抑える方法はありますか？
A. 戸籍収集など一部を自分で行い登記申請だけを依頼する、複数の不動産をまとめて登記する、評価額が低い物件は登録免許税の免税措置の対象かを確認する、などで費用を抑えられる場合があります。
Q. 相続人申告登記をすれば、正式な登記は不要ですか？
A. いいえ。相続人申告登記は過料を回避するための暫定的な手続きです。遺産分割が決まったら、その日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。
Q. 相続登記は誰が申請するのですか？
A. その不動産を相続する相続人が申請します。複数人で共有する場合は共有者が申請します。遠方の相続人がいても、書類のやり取りはオンラインや郵送で進められます。
12. 相続登記後にやっておきたいこと
登記が完了したら、固定資産税の納税義務者の確認、火災保険の名義変更、必要に応じて売却や活用の検討を進めます。相続では、預貯金の解約・相続税の要否・相続放棄の検討などが並行することも多いため、全体像を整理して優先順位をつけると、漏れや期限切れを防げます。判断に迷う部分は、登記とあわせて専門家に相談すると安心です。
Q. 不動産が遠方にある場合でも依頼できますか？
A. はい。相続登記は対象不動産を管轄する法務局に申請しますが、依頼先が遠方でも全国の不動産についてオンライン申請で対応できます。戸籍や評価証明書の取り寄せも代行できるため、現地へ行く必要はありません。全国対応のため、地方の実家や山林、複数の市区町村にまたがる不動産の登記も、同じ流れでまとめて進められます。
※ 本記事は一般的な解説であり、個別の登記義務・期限・費用を確定するものではありません。登録免許税は評価額×0.4%で概算しており、免税措置等の例外があります。記載は2026年6月時点の情報に基づきます。具体的な判断は法務局・司法書士等にご確認ください。